Die COVID-19-Pandemie des letzten Jahres und die militärisch-politische Katastrophe in Armenien haben sich zu ernsthaften Problemen für den Bausektor und den Immobilienmarkt entwickelt. Die Immobilientransaktionen in Armenien gingen im Krisenjahr 2020 um 15 % zurück, in Eriwan überstieg der Rückgang sogar 40 %. Nach einer leichten Stabilisierung zu Beginn des Jahres 2021 (ein Faktor der verzögerten Nachfrage) war am Wohnungsmarkt wieder ein Rückgang zu sehen, und die Situation wird aufgrund verschiedener Faktoren in Zukunft deutlich noch schwieriger sein als im Vorjahr.
Die schlimme sozioökonomische Situation in Armenien zwingt die Regierung, die Steuergesetzgebung zu verschärfen und um die schwindenden Staatskassen wieder aufzufüllen nach neuen Wegen zu suchen. Einer dieser Schritte war die neue Regelung zur Erhebung der Grundsteuer, die im Januar dieses Jahres in Kraft trat. Insbesondere wurde die steuerfreie Grenze von 3 Millionen Dram (ca. 5,77 Tsd. US-Dollar) abgeschafft, weshalb 560 Tsd. zusätzliche Einheiten der günstigsten Häuser und Wohnungen unter die Besteuerung fielen. Außerdem wird die Grundsteuer von nun an zu einem Preis in der Nähe des tatsächlichen Verkehrswertes berechnet und nicht mehr zum Katasterwert, der um ein Vielfaches niedriger ist. Der neue Fiskalmechanismus wird schrittweise eingeführt und wird 2026 vollständig in Kraft treten. In einigen Jahren wird geplant, die Haushaltseinnahmen aufgrund der Grundsteuer um das 4,3-Fache - wie von 17 auf 77 Millionen Dollar zu steigern. Bei der Förderung dieses Gesetzes versuchte die armenische Führung, die Gesellschaft davon zu überzeugen, dass ihr Hauptziel die Idee der "Luxussteuer" umzusetzen. Aber anstatt soziale Gerechtigkeit zu erreichen, wurde die Vermögenssteuer zu einer universellen Tribut für die Mehrheit der Bevölkerung, - einschließlich der Besitzer kleiner armenischer Wohnungen.
"Erhöhung der Grundsteuer - Sabotage gegen die Bauwirtschaft ist eine größere "Destimulator" für die Bauwirtschaft als die neue Steuerregelung kaum zu finden."- erklärte neulich der ehemalige Präsident Armeniens Robert Kotscharian. Er merkte an, dass der größte Schaden von denen erleiden wird, die im Zentrum leben, die eine etwas bessere Wohnung haben. Als Ergebnis wird die fehlerhafte Steuerreform alles tun, damit die Bürger nicht am Bau und an der Verbesserung der Wohnbedingungen interessiert sind. Laut dem Ex-Präsidenten sind die Preise auf dem Immobilienmarkt heute extrem volatil, und wenn die Abwanderung im aktuellen Tempo anhält, werden die Immobilienpreise deutlich sinken.
Und die Tatsache, dass Armenien heute am Rande einer Massenauswanderung steht, ist eine unbestreitbare Tatsache: Wenn die internationalen Quarantänebeschränkungen nach verschiedenen Schätzungen bis Ende 2021 gelockert werden, könnten bis Ende 2021 100-150 Tausend Menschen das Land für immer verlassen. Tatsächlich hat dieser Prozess bereits begonnen - laut Statistik des Passagierverkehrs an den beiden Hauptflughäfen Armeniens - "Zvartnots" und "Shirak" im Januar-Mai 2021, die Zahl der Ausreisenden überstieg die Zahl der Ankünfte um 78.004.
Um ihren Umzug zu bezahlen und sich an einem neuen Ort niederzulassen sind die potenzielle Auswanderer gezwungen, ihr wertvollstes Eigentum, das in der Regel Wohnraum ist, zu verkaufen. Infolgedessen ist das Angebot auf dem zweiten Immobilienmarkt bereits deutlich höher als die Nachfrage, und die Preise sind von Januar bis Mai um 10% gegenüber dem Vorjahr gesunken.
Da die Hoffnungen auf einen raschen Rückzug der armenischen Wirtschaft aus der Systemkrise aufgrund der Produktionskürzung und fehlender Investitionen äußerst gering sind, Preise und Nachfrage nach Wohnraum werden auch in Zukunft weiter sinken. Im Gegenteil, in Armenien wächst die Arbeitslosigkeit, während die Kaufkraft der Käufer um eine Größenordnung zurückgegangen ist.
Ein noch stärkerer Rückgang des Interesses war im Bereich der Transaktionen mit Gewerbeimmobilien, Industrie- und öffentlichen Gebäuden zu beobachten. Kein Wunder. Aufgrund der Wirtschaftskrise ist der Verkauf oder die Vermietung von Büro- und Einzelhandelsflächen mehrfach zurückgegangen, und die völlige Abwesenheit ausländischer Touristen zwingt Unternehmen zur Schließung von Hotels, Restaurants usw.
All diese Negativität fügt dem Immobilienmarkt in Armenien riesigen Schaden zu: Das Interesse der Bauunternehmen am Neubau in den prestigeträchtigen Bezirken der Hauptstadt ist merklich zurückgegangen, der Industrie- und Kapitalbau ist zurückgegangen, und die Produktion von Baustoffen ist entsprechend reduziert. Und all diese Verluste treffen normale Bürger. Das heißt sie reduzieren ihr Einkommen oder berauben sie vollständig ihrer Arbeitsplätze.
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