Rudolf Stürzer, Vorstand der Vermieter-Gemeinschaft Haus & Grund in München, kann sich über einen Mangel an Zuspruch derzeit nicht beklagen. Im Gegenteil: "So rasant ist unser Verband seit Jahrzehnten nicht gewachsen", sagt Stürzer. Bis zu 15 Mitglieder nehme er derzeit jeden Tag auf, darunter viele kleinere Privateigentümer, die das ehemalige Kinderzimmer zur Einliegerwohnung umgerüstet haben, die frühere Bleibe ihrer Eltern vermieten oder sich eine Eigentumswohnung als Wertanlage gekauft haben. Sie alle kommen wegen eines Gesetzes, das Anfang August die bayerische Landeshauptstadt erreichte und das den explosionsartigen Anstieg der Mieten in heiß begehrten Wohnungsmärkten deckeln soll: die sogenannte Mietpreisbremse. Sie gilt nicht nur in München, sondern auch in Hamburg, Berlin und Köln, in Dutzenden kleineren Gemeinden vor allem in Nordrhein-Westfalen und Bayern, und bis Ende des Jahres wird sie in mehr als 100 Kreisen im Land eingeführt. Überall dort dürfen neu verhandelte Kaltmieten künftig höchstens zehn Prozent über Mieten für vergleichbare Objekte im Umfeld liegen.

Was nach einer einfachen Regel klingt, bringt Praktiker zur Verzweiflung. "Die Vermieter sind stark verunsichert", berichtet Stürzer. Und er kann es ihnen wirklich nicht verdenken. Denn das Gesetz, das sukzessive in immer mehr Regionen eingeführt wird, ist nach seiner Einschätzung dazu angetan, das ohnehin oft schwierige Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern noch stärker zu belasten. "Die Mietpreisbremse wird negative Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben", ist Stürzer überzeugt – was so ungefähr das Gegenteil dessen wäre, was der Gesetzgeber erreichen wollte. Die Mieter sind ähnlich unzufrieden: "Wir haben die Mietpreisbremse lange gefordert", sagt Anja Franz vom Mieterverein München, "dann kam sie mit vielen Ausnahmen, die uns nicht gefallen."

Tatsächlich spricht alles dafür, dass die gesetzliche Kappungsgrenze für Mietpreise weder Vermietern noch Mietern nutzt. Die Vermieter stehen nun vor allem vor einer Herausforderung: Sie müssen Mietern künftig auf den Cent genau vorrechnen können, wie sie auf ihre Miete kommen. Verweise auf den Mietzins anderer Vermieter, auf Vergleichsmieten aus Immobilienportalen im Internet oder auf das, was man schlicht für üblich und angemessen hält, rechtfertigen keinen Mietpreis mehr. Stattdessen sollen die Vermieter dem örtlichen Mietspiegel entnehmen, was sie verlangen können, plus zehn Prozent. Diese Orientierungshilfen sind zwar von Vermietern und Mietern abgesegnet, waren bisher aber vor allem für Mieterhöhungen relevant und nicht für neu abgeschlossene Verträge.

Das Problem: Wer in seiner Kommune versucht, den angemessenen Preis für seine Wohnung im Mietspiegel zu finden, wird vielfach scheitern. "Es kann gar keinen Mietspiegel geben, der auf den Cent genau für jede Wohnung eine Vergleichsmiete ausweist", sagt Thomas Tewes, Hauptgeschäftsführer des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins. "Das ist der große Baufehler des Gesetzes."

In einigen Städten sind die Mietspiegel zwar so genau, dass sie eine exakte Miete ausweisen, allerdings lässt sich nicht jede Wohnung darin wiederfinden. In Köln ist das besonders heikel: Hier weist der Mietspiegel bloß eine einzige stadtweite Preisspanne pro Quadratmeter aus, unterscheidet nicht zwischen den 86 Stadtteilen. Zwar lassen sich auch im Kölner Mietspiegel viele Mietverhältnisse wiederfinden, und der Spiegel ist seit vielen Jahrzehnten in Kraft. Aber es gibt Ausreißer: So ist eigentlich jedem klar, dass eine Wohnung in einem Akademikerfamilienviertel locker das Zwei- oder Dreifache von dem kostet, was in einem Problemviertel am Stadtrand üblich ist. Aus dem Mietspiegel lässt sich das aber nicht herauslesen. Im Zweifelsfall müssten Vermieter einen Gutachter einschalten, um ihre Miete durchzusetzen, schimpft Tewes.

Ohnehin bleibt es fraglich, ob Mietspiegel den fairen Marktpreis ausweisen können. So fließen immer nur Daten jener Vermieter in die Kompendien ein, die in den vergangenen vier Jahren neu vermietet haben. Zudem sind Vermieter noch nicht einmal verpflichtet, sich an den Umfragen zu beteiligen. In Berlin klagte kürzlich eine Vermieterin nach jahrelangem Rechtsstreit erfolgreich gegen den Mietspiegel aus dem Jahr 2009. Die Mieten dort erwiesen sich als zu niedrig angesetzt, die Statistik hielt den Einschätzungen gerichtlich bestellter Gutachter nicht stand.

Um sich zu orientieren, bleibt Vermietern meist nur die Nachfrage bei einem der örtlichen Hausbesitzer-Vereine. Doch selbst die sind in vielen Fällen überfragt. So sieht das Gesetz etwa vor, dass Vermieter einen Aufschlag verlangen dürfen, wenn sie eine Wohnung modernisieren. Elf Prozent der Renovierungskosten lassen sich pro Jahr auf die Kaltmiete draufschlagen – unter Umständen. Die sind aber schwammig formuliert, das Gesetz spricht lediglich von "umfassender Sanierung". Vermieter-Vertreter Rudolf Stürzer empfiehlt, sich daran zu orientieren, was das neue Dach oder die gedämmte Fassade gekostet haben. Erst wenn ein Vermieter mindestens ein Drittel des Preises eines vergleichbaren Neubaus investiert, könne das als umfassende Sanierung gelten. Was passiert, wenn ein Vermieter diese Investitionssumme nur knapp verfehlt, sei bisher völlig ungeklärt, sagt Stürzer. So kann es sein, dass man auf seinen Kosten sitzen bleibt, wenn man in einem Jahr nur die Fenster erneuert, statt auch gleich noch die Heizung auszutauschen.

Das klingt für Mieter erst einmal nach einer guten Nachricht. Doch ob sie tatsächlich etwas von dem neuen Gesetz haben, wenn sie in Zukunft eine neue Wohnung in einer Mietpreisbremsen-Stadt beziehen, das bezweifeln Beobachter. Denn sie können sich keineswegs von vornherein darauf verlassen, dass die Miete, die ihr Vermieter verlangt, auch im Rahmen der Mietpreisbremse liegt. Erstens wissen die Vermieter ja selbst oft nicht genau, wo diese liegt. Zweitens gibt es auch keine Kontrollinstanz, die überprüft, ob sich Vermieter an die Bremse halten.

Ist ein Mieter nun überzeugt, zu viel zu zahlen, muss er die Miete rügen. Erst danach hat er überhaupt eine Chance, möglicherweise zu viel gezahlte Miete zurückzubekommen. Was zu viel sein könnte, lässt sich wiederum nur erahnen – mithilfe des örtlichen Mietspiegels, des Mietervereins und im Streitfall über einen Gutachter. Außerdem dürfen Mieter dank des neuen Gesetzes erstmals auch den Mietzins ihres Vormieters erfragen – ein weiterer Orientierungspunkt. Doch ob es in stark nachgefragten Stadtvierteln zu vielen Rügen kommt, ist mehr als fraglich. Schließlich haben Mieter gerade dort, wo Wohnungen knapp und teuer sind, oft große Angst, ihre Bleibe zu verlieren. Wegen einer Rüge kann zwar niemand gekündigt werden – die Beziehung zum Vermieter hat danach aber sicherlich einen Knacks.

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