An dubiosen Berliner Immobiliengeschäften erhitzen sich seit Jahren die Gemüter. So sorgen Fälle um den Immobilienbesitz krimineller hauptstädtischer Familien-Clans für Schlagzeilen in den Gazetten, aber auch das überproportionale Interesse ausländischer Investoren an Berliner Liegenschaften beschert den Mietern in der Großstadt Mietpreise, die oft nicht nachvollziehbar sind – wie häufig auch der Weg des Geldes selbst.

Großangelegte Vorhaben zur Bekämpfung von Geldwäsche bleiben so nicht mehr als ein Lippenbekenntnis, wenn selbst vorhandene Möglichkeiten der Offenlegung von Immobilieneigentum sanktionslos ungenutzt bleiben: Der seit rund 10 Jahren anhaltende Immobilienboom sorgt für steigende Miet- und Kaufpreise. Daran hat auch der 2020 eingeführte Mietendeckel nur vordergründig etwas geändert. Da undurchsichtige Eigentümerverhältnisse die Durchsetzung von Ansprüchen und Rechten von Käufern wie Mietern gleichermaßen erschweren, sollte mit dem 2017 eingeführten sogenannte „Transparenzregister“ mit seiner Eintragungspflicht Klarheit geschaffen werden. Seit Januar 2020 ist in Deutschland besagtes Register auch für die Öffentlichkeit einsehbar.

Anonymus profitiert
In der Kartei müssen die Nutznießer, also die sogenannten „wirtschaftlich Berechtigten“ eingetragen werden, in deren Eigentum eine Immobilie steht und die von ihr schließlich auch profitieren. Das bei Grundstücksgeschäften maßgebliche Grundbuch bei den Amtsgerichten leistet dies nicht. Und so können sich Konsortien und sogenannte „Objektgesellschaften“ als Eigentümer eintragen lassen, die intransparent in komplizierten Firmenstrukturen und Beteiligungsgeflechten eigentliche Eigentumsverhältnisse verschleiern und so letztlich die wahren Eigentümer anonymisieren. 

„Wem gehört die Stadt?“

"Die Entwicklungen auf dem Berliner Immobilienmarkt scheinen dem Renditeversprechen unaufhaltsam zu folgen. Während die verdrängten Nachbarn, Projekträume, Gewerbe und Clubs Gesichter und Namen haben, bleiben die 'Verdränger' meist unbekannt. Das versucht das Projekt 'Wem gehört die Stadt' seit zwei Jahren zu ändern", so Stefan Thimmel, Referent für Wohnungs- und Stadtpolitik der Rosa-Luxemburg-Stiftung. An dieses Projekt ist die Studie angelegt, die das Transparenzregister unter die Lupe nimmt.

Keine Transparenz trotz Transparenzregister
Doch de facto herrsche keine Transparenz trotz Transparenzregister, so die Autoren des Rechercheberichts: Die Kartei sorgt mitnichten, wie versprochen, für mehr Durchblick im Immobilienmarkt, vielmehr ignorieren viele Immobilieninvestoren das Register und die Pflicht zur Eintragung schlicht.

Für die Studie haben die Autoren, Christoph Trautvetter und Markus Henn, Informationen zu mehr als 400 Immobilieneigentümern in den verfügbaren deutschen und weltweiten Registern bis zum Ursprung verfolgt und haben dabei auch im Unternehmensregister sowie in der sogenannten Orbis-Datenbank geforscht, dem wahrscheinlich weltweit umfangreichsten Register für Daten zu Eigentumsstrukturen von Unternehmen.

"Mehr Transparenz im deutschen Immobilienmarkt war ein zentrales Versprechen des Ende 2019 verabschiedeten Gesetzes gegen Geldwäsche. Trotzdem blieben von den 433 von uns untersuchten Immobiliengesellschaften 135 auch nach intensiver Recherche weiterhin anonym“, so Studienautor Trautvetter.
Von 111 Immobiliengesellschaften, bei denen der tatsächliche Eigentümer nicht aus deutschen Registern erkennbar war, waren im Transparenzregister 83 gar nicht eingetragen und nur bei 7 fand sich der tatsächliche Eigentümer dort. Ein großer Teil der Berliner Immobilieneigentümer bleibt so weiterhin im Dunkeln.

Deutschland Paradies für Geldwäsche mit Betongold
"Aus politischer Sicht bleibt Deutschland Paradies für Geldwäsche mit Betongold solange die Strafverfolgung Immobilienbesitz über Briefkastenfirmen nicht auf die tatsächlichen Eigentümer zurückführen kann“, erklärt Fabio de Masi von der Links-Fraktion im Bundestag zur Studie.

„Das Transparenzregister in Deutschland bleibt selbst hinter Luxemburg zurück. Die Bundesregierung erleichtert schmutzige Finanzflüsse in Deutschland, wenn Verstöße gegen das Geldwäschegesetz wie bei Meldepflichten folgenlos bleiben“, so der Abgeordnete de Masi weiter.

Es brauche ein umfassendes Immobilienregister aller tatsächlichen Eigentümer und dementsprechend auch Aufsichtsbehörden, die Recht und Gesetz durchsetzten.

Sanktionsmöglichkeiten mit Bußgeldern
Allerdings gibt es bereits Sanktionsmöglichkeiten, beim Zuwiderhandeln gegen die Pflichteintragung: Es können saftige Bußgelder verhängt werden. Verstöße gegen die Pflicht zur Meldung des wirtschaftlich Berechtigten könnten Geldbußen von bis zu 150.000 Euro je Verstoß zur Folge haben. Besonders schwere, wiederholte oder systematische Verstöße dürften gar Bußen von bis zu einer Million Euro oder des Zweifachen des aus dem Verstoß gezogenen wirtschaftlichen Vorteils nach sich ziehen.

Und – Obacht - ordnungswidrig handelt schon, wer die Angaben zum wirtschaftlich Berechtigten nicht einholt, diese gar nicht, unrichtig oder unvollständig aufbewahrt, nicht auf aktuellem Stand hält oder gar nicht, unrichtig, unvollständig oder nicht rechtzeitig der registerführenden Stelle mitteilt. Doch wird, so heißt es etwa von Seiten des Private Banking Magazins, der Bußgeldrahmen nur in Ausnahmefällen ausgeschöpft - verbunden mit Ratschlägen an die solvente Klientel, die Pflichten nicht auf die leichte Schulter zu nehmen.

Pflicht, Rat und Tat sind allerdings dreierlei Dinge, zeigten sich doch laut der neueren Recherchen viele Immobilieninvestoren unbeeindruckt. Auch die besten Gesetze nützen meist nichts, wenn es an der Umsetzung krankt.

Von Großbritannien, Dänemark, Malta und Luxemburg lernen
Und so spicken die Studienautoren Trautvetter und Henn selbst ihren Recherchebericht noch mit konkreten Handlungsvorschlägen, wie der intransparenten Lage Herr beizukommen wäre:

Die Bundesregierung und das Bundesverwaltungsamt (BVA) sollten die Pflicht zum Eintrag im Transparenzregister durchsetzen und die technische Umsetzung und Überwachbarkeit des Registers verbessern, auch die Handhabung des Registers sei verbesserungswürdig - anders als in Deutschland gelange man in Großbritannien, Dänemark, Malta oder Luxemburg ohne lange Umwege, Wartezeiten und umständliche Registrierung mit wenigen Klicks zum Ergebnis – und das auch noch kostenlos.

Die Europäische Kommission und die OECD sollten zudem die Meldeschwelle für sogenannte „wirtschaftliche Berechtigung“ anpassen oder sogar abschaffen, die derzeit bei einer Anteilseignerschaft in Höhe von  25 Prozent liegt. Zudem sollten für Investmentfonds und börsennotierte Gesellschaften wirksame Registrierungsmechanismen eingeführt werden.

Geldwäschebekämpfung und der rechtliche Rahmen
Immerhin hat das BVA im Januar 2020 mit einer Aktualisierung der Auslegung für das Transparenzgesetz auf die jüngste Reform des Geldwäscherechts, die am 1. Januar 2020 in Kraft getreten ist, reagiert. Letztere setzt die sogenannte „5. EU-Geldwäscherichtlinie“ in deutsches Recht um.

Dabei wurde aktuell die Pflicht zur Angabe der Staatsangehörigkeit des wirtschaftlich Berechtigten eingeführt, samt Nachmeldepflicht bei Veränderungen des Nutznießers. Mit der bis dato letzten Aktualisierung vom 31. März 2020 wurden schließlich vor allem die Meldepflichten zum Transparenzregister von Kapitalgesellschaften erweitert und die Mitteilungsfiktion konkretisiert. Letztere stellte eine Regelung im Transparenzgesetz dar, durch welche Deutschland bereits in andere Register eingetragene Gesellschaften unter Umständen von der Eintragung im Transparenzregister befreite.

Im Kampf gegen Geldwäsche ist in den vergangenen Monaten einiges in rechtliche Rahmen geflossen, ob Deutschland einer noch ausstehenden Überprüfung gerecht wird, muss allerdings pandemiebedingt warten.

Deutschland im Visier der Geldwäsche-Task Force

Die Bundesrepublik Deutschland ist nämlich Mitglied der im Jahr 1989 gegründeten Financial Action Task Force (FATF), dem wichtigsten internationalen Gremium zur Bekämpfung und Verhinderung von Geldwäsche, Terrorismusfinanzierung und Proliferationsfinanzierung. Ab November 2020 sollte Deutschland von der FATF auf die Einhaltung internationaler Standards zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorfinanzierung geprüft werden. Diese Prüfung sei von „enormer Relevanz“, da die Ergebnisse der Prüfung das wirtschaftliche und politische Ansehen der Bundesrepublik beeinflussen werden, so das Bundesjustizministerium. Die FATF hatte bei der letzten Prüfung vor rund 10 Jahren Defizite bei der Geldwäschebekämpfung festgestellt. Wegen der Corona-Krise wird diese Prüfung nun auf das kommende Jahr verschoben – Zeit zum Nachbessern.

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