"Mehr als die Hälfte der Berliner lebt von Transferleistungen. In Berlin ist kein einziger Dax-Konzern zuhause. Die Hauptstadt ist nur ein Hype, wenn er vorüber ist, bricht alles zusammen. In Berlin verdient kaum einer anständig, wie kann man sich da eine Wohnung leisten." Wer in eine Diskussion über den Immobilienmarkt der Bundeshauptstadt einsteigt, hört diese Argumente schneller als ihm lieb ist. Das Kuriose daran ist, dass diese üblichen Bedenken seit Jahren zu hören sind und die Preise trotzdem nach oben schießen. Auch jetzt warnen Volkswirte und Analysehäuser vor einer Immobilienblase - speziell für Berlin. Preisstürze um bis zu 30 Prozent werden vorhergesagt.
Seit geraumer Zeit werden Miet- oder Kaufimmobilien in beliebten Großstädten tatsächlich teurer. "Dort ist im Vergleich zum Durchschnittseinkommen und der allgemeinen Teuerungsrate ein weit überproportionaler Preisanstieg von Immobilien auszumachen", sagt Carlo Alberto De Casa, Chef-Analyst beim britischen Broker ActivTrades im Gespräch mit n-tv.de. Doch ganz so einfach lässt sich aus dieser Entwicklung eine Überbewertung oder gar eine Blase am Immobilienmarkt nicht ausmachen, wie das Beispiel der Bundeshauptstadt zeigt. "Im internationalen Vergleich ist Berlin noch preiswert", so De Casa.
Rasant gestiegene Preise in der Hauptstadt sind kein hinreichendes Symptom für dramatische Diagnosen. Fünf Argumente sprechen dagegen.
1) Der internationale Währungsfonds machte jüngst eine Überhitzung bei Immobilien in Hamburg, Frankfurt, Hannover und besonders München aus. Berlin wurde überraschenderweise nicht genannt. Auffällig ist, dass dort die Preise besonders in den Jahren 2000 bis 2010 merklich gefallen sind. Denn in der Hauptstadt nahm die Bevölkerungszahl in den Jahren nach dem Mauerfall erst einmal ab, ehe sich im Anschluss erst der Sog einer Bundeshauptstadt entfachte, was einen erhöhten Bedarf an Wohnraum nach sich zog.
2) Investoren, die derzeit eine Immobilie aus Altbestand erwerben, bekommen von den Verkäufern nicht selten zu hören, dass sie in Stadtteilen wie den äußeren Bezirken des Prenzlauer Bergs, Karlshorst, Adlershof oder auch Treptow-Köpenick häufig jetzt als Verkaufspreis maximal das erlösen, was sie Ende der Neunzigerjahre investiert hatten. Woran liegt dies? Viele Käufer besonders aus dem Westen Deutschlands nutzten in den neunziger Jahren Steuervorteile nach der Wiedervereinigung, hatten aber nicht bedacht, dass die angepeilten Mieteinnahmen nicht zu erzielen waren.
Die Immobilienbewertungen mussten über die Jahre zunächst geglättet und der Aufschlag ausgepreist werden, im Ergebnis fand ein massiver Verfall der Immobilienpreise in Berlin statt. Viele Wohnungen lagen zeitweise im Marktpreis 50 Prozent unter den Kaufpreisen der Nach-Wendezeit. Erst ab dem Jahr 2010 entfaltete der Zuzug durch die Politik nach Berlin durch Behörden, durch Industrie und eine lebendige Start-up-Szene seine volle Wirkung.
3) Zum Status einer generellen Immobilienblase gehört auch, dass Wohnraum in allen Stadtteilen und Segmenten zu teuer bewertet ist. Davon ist Berlin weit entfernt. Vielmehr zeichnet sich die Hauptstadt in Sachen Immobilienpreise durch eine extreme Heterogenität aus. In Vierteln wie Prenzlauer Berg, Charlottenburg oder Pankow lassen sich noch vermietete Altbauwohnungen mitunter zu Preisen von 3500 Euro den Quadratmeter finden, während der Neubau nebenan schon 7000 Euro oder mehr kostet. Eine Preisdifferenz, die sonst nirgends in Deutschland zu finden ist. Woran liegt dies?
Gerade viele ältere Bewohner Berlins profitieren davon, dass Mieterhöhungen im Laufe der letzten Jahrzehnte nicht kontinuierlich vorgenommen wurden. Manch vermieteter Wohnraum liegt daher bei fünf Euro oder gar weniger den Quadratmeter. Entsprechend hoch fällt der Abschlag für mögliche und potentielle Käufer aus, da Mieterhöhungen nur stufenweise vorgenommen werden dürfen. Wenn ein Käufer Geduld und Zeit mitbringt, kann er bei diesen Objekten warten und freut sich in 10 oder 15 Jahren rückblickend über einen Schnäppchenpreis für teils ausgesprochen gute Wohnqualität. Dieser Sonderfaktor ist so nur in Berlin zu finden, doch diese Schere zwischen vermietet und freistehend wird sich schließen.
4) Ein wesentlicher Punkt, der in den letzten Jahren an Bedeutung massiv gewonnen hat, ist die in Deutschland und damit auch in Berlin vorhandene Rechtssicherheit, die bei Immobilienpreisen berücksichtigt werden muss. In Osteuropa kippen Länder wie Polen, Ungarn oder Tschechien politisch nach rechts, was viele Investoren um die Rechtssicherheit fürchten lässt. Deshalb bringen vermehrt osteuropäische Käufer ihr Geld dort unter, wo sie auf juristische Berechenbarkeit treffen. Berlin liegt da am nächsten. Und ist sexy! Diese Standortvorteile plus die Attraktivität der Löhne für große international agierende und denkende Firmen bleiben ein Bonus.
5) Ein Klassiker unter den Argumenten gegen Berlin und seinen Immobilienmarkt ist das Fehlen eines Dax30-Konzerns mit Basis in der Hauptstadt. Vergessen wird dabei, dass zum einen internationale Konzerne wie Google, Amazon, Ebay oder Bayer Betriebsstätten in der Stadt haben. Zum anderen aber sitzen in Berlin nicht weniger als 54 börsennotierte Gesellschaften mit einem Marktwert von knapp 60 Milliarden Euro - praktisch auf gleichem Level wie in Hamburg. Axel Springer, Zalando oder Delivery Hero sind nur drei Beispiele.
Fazit: Wer sucht, findet auch in manchen Berliner Neubaupreisen Anzeichen einer Blase. So wird der Fuchsbau, ein Objekt in Berlin Marzahn, mitunter zu 5000 Euro den Quadratmeter angepriesen, obwohl das Gebiet umgeben von einer breiten Durchfahrtstraße, einem riesigen Ikea, weiteren Industriehöfen und alten DDR Plattenbauten ist. Angesichts von Umfeld, Lage und Anbindung darf hier zumindest von einer selektiven Blase gesprochen werden.
Eine platzende Immobilienblase wie in den USA 2007 wird es in Berlin jedoch nicht geben. Zum einen wird bei Ankauf einer Immobilie bei Finanzierung durch Banken viel mehr Eigenkapital verlangt, zum anderen muss sich der Käufer einer viel gründlicheren Bonitätsprüfung unterziehen.
Die Stadt München mit ihrem attraktiven Umfeld ist das beste Beispiel hierfür, wie Skeptiker über Jahre und Jahrzehnte vor einer Blase warnen können und die Preise einfach weiter gestiegen sind, weil die Nachfrage vorhanden, das Zinsniveau niedrig ist und zu wenig gebaut wurde. Und selbst wenn die Preise einmal um zehn Prozent fallen, haben die jahrelangen Mahner und Skeptiker einen Pyrrhussieg zu verzeichnen, wenn der vorherige Anstieg von 50 bis 100 Prozent an ihnen vorbeigezogen ist.
Quelle: n-tv.de
Tags:
